Nueva Ley de Alquileres Turísticos en Andalucía: Implicaciones para el Mercado Inmobiliario y los Inversores
La Junta de Andalucía ha aprobado recientemente un decreto ley de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, anticipándose a la ley autonómica prevista para 2026. Este plan incluye la construcción de 20.000 viviendas protegidas en los próximos cinco años y la liberalización del suelo. Además, se destinará una inversión de 1.860 millones de euros para impulsar el empleo, creando 48.000 empleos directos y 20.000 indirectos. Se subvencionarán con 272 millones de euros las promociones públicas y privadas de viviendas protegidas. Los ayuntamientos podrán cambiar el uso de solares para uso residencial y crearán una bolsa de suelo de vivienda protegida en colaboración con la Junta. El decreto también reduce a la mitad los plazos de desarrollo de promociones de viviendas protegidas a través de la Unidad Aceleradora de Proyectos. Este plan de choque busca mitigar la crisis de vivienda actual, caracterizada por la escasez de oferta y el aumento de costos, anticipando medidas de la futura ley autonómica.
Marbella Implementa Registro de Viviendas Turísticas y Restricciones en Plantas Bajas
Marbella ha anunciado la creación de un registro municipal de viviendas turísticas y la implementación de nuevas normativas para restringir su implantación en plantas bajas y limitar el cambio de uso de locales comerciales con este fin. Según la alcaldesa Ángeles Muñoz, solo el 32% de los inmuebles registrados se comercializan realmente, lo que destaca la necesidad de un censo que refleje la oferta real. El estudio realizado identifica una disparidad en los datos oficiales y estima que casi el 79,2% de las viviendas ofertadas pertenecen a particulares, mientras el 98,7% de la oferta corresponde a inmuebles completos. En 2023, el 56% de las 1,2 millones de pernoctaciones fueron de visitantes nacionales. Se sugiere zonificar áreas, imponer límites de viviendas turísticas por edificio y evitar su implantación en plantas bajas para conservar el tejido social-comercial. Además, se busca reforzar la transparencia y participación en nuevas normativas con el nuevo registro municipal.
Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal: Requiere Consentimiento de la Comunidad para Alquileres Turísticos
El Consejo Andaluz de Colegios de Administradores de Fincas (CAFINCAS) ha manifestado su satisfacción por la aprobación de la Ley Orgánica 1/2025, que modifica la Ley de Propiedad Horizontal. A partir de abril de 2025, esta modificación requerirá que los propietarios obtengan el consentimiento de la Comunidad de Propietarios para alquilar sus inmuebles como pisos turísticos, con la aprobación de tres quintas partes de los propietarios y cuotas de participación. Este cambio sigue a sentencias del Tribunal Supremo y busca regular el alquiler turístico de viviendas. Además, se han introducido nuevas normativas para incrementar la seguridad en ascensores, abarcando desde obligaciones para empresas conservadoras hasta inspecciones obligatorias y medidas de seguridad.
Impacto en el Mercado Inmobiliario y los Inversores
Estas reformas tienen implicaciones significativas para el mercado inmobiliario en Andalucía. La necesidad de obtener el consentimiento de la comunidad para los alquileres turísticos podría limitar la disponibilidad de propiedades para este fin, afectando a los inversores que dependen de los ingresos por alquileres a corto plazo. Además, la creación de registros municipales y la imposición de restricciones en áreas específicas podrían reducir la oferta de viviendas turísticas, afectando la rentabilidad de las inversiones en este sector.
Según un informe de PwC, los alquileres turísticos representan solo el 1,3% del stock de viviendas nacional, con solo el 0,5% dedicado exclusivamente al turismo. El análisis indica que los alquileres a corto plazo representan solo el 0,3% de la variación en los precios de alquiler en toda España. Incluso en ciudades principales con regulaciones estrictas de alquileres a corto plazo, los precios de alquiler han seguido aumentando.
En resumen, las nuevas regulaciones en Andalucía buscan equilibrar el mercado de alquileres turísticos, garantizando la calidad y sostenibilidad del sector. Si bien estas medidas pueden presentar desafíos para los inversores en propiedades de alquiler a corto plazo, también ofrecen oportunidades para aquellos que buscan adaptarse a las nuevas normativas y explorar otros segmentos del mercado inmobiliario.
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